Como lidar com o condômino antissocial?

Viver em sociedade condominial e partilhar os espaços comuns é um enorme desafio, pois embora tenhamos a propriedade e autonomia sobre a nossa unidade, também temos deveres que garantem a proteção do proprietário vizinho e a boa convivência nessa comunidade restrita.

Todos devem seguir os regramentos do Condomínio em que vivem, caso contrário estarão sujeitos a penalidades que vão desde uma advertência até o pagamento de multa, dependendo da gravidade do ato e do previsto em cada Convenção.

Caso o morador descumpra reiteradamente as regras, poderá ser penalizado com o pagamento de multa correspondente a 5 vezes o valor da cota condominial. Ainda, objetivando desestimular o comportamento antissocial, o artigo 1.337 do Código Civil, prevê que em caso de comportamento antissocial reiterado, a multa pode ser de 10 vezes o valor da taxa condominial, desde que aprovado em Assembleia por ¾ dos condôminos.

Essa penalidades só poderão ser aplicadas depois de conceder o direito de defesa ao condômino infrator.

Mas quem é o condômino antissocial?

É aquele morador que constantemente apresenta comportamento incompatível com a vida social; causa desvalorização do prédio por atos como embriaguez constante, violência, uso de drogas, exercício de atividades profissionais em prédio de uso exclusivamente residencial; viola as normas do Condomínio mediante perturbação do sossego, colocação de lixo em locais inapropriados, descuido no fechamento dos portões, e ocupação da garagem com objetos pessoais, por exemplo.

Não se trata do morador de trato ríspido. Mas daquele que gera insegurança ou repulsa em razão da pratica reiterada de atos contra à dignidade, sossego e saúde dos demais moradores.

O que fazer quando a aplicação da multa não é mais suficiente?

Quando a sansão pecuniária não se mostra mais suficiente para impedir os comportamentos insustentáveis do condômino, ele pode ser impedido judicialmente de utilizar o imóvel, de forma temporária ou permanente, privilegiando-se o bem-estar coletivo em detrimento do direito individual de propriedade, já que não pode ser imposto aos demais moradores o convívio com vizinhos nocivos.

A exclusão do condômino antissocial não está prevista em lei, mas é admitida nos Tribunais.

Para isso, é necessário registrar todos os fatos em livro de ocorrência, notificar o morador sobre as condutas, aplicar multas, reunir eventuais boletins de ocorrência, e discutir o assunto em Assembleia de Condôminos.

A adoção da medida exige aprovação prévia de ¾ dos condôminos em Assembleia e a propositura de ação judicial para exclusão.

Importante frisar que o morador não perderá a propriedade do seu imóvel, mas ela será restringida. Ele poderá alugar, vender ou ceder o seu uso a um terceiro, mas estará impedido de utilizá-lo de forma pessoal.

Por se tratar de medida extrema, a exclusão dependerá da gravidade e reiteração da conduta do morador, só se justificando quando não restar outra penalidade capaz de impedir os atos praticados.

Suélen Meconi, advogada, atua na área cível envolvendo Direito Imobiliário, Direito Médico e Direito da Diversidade Sexual. É Membro da Comissão de Direito Médico e Saúde da Ordem dos Advogados do Brasil – 94ª Subseção Penha de França, presidente da Comissão de Direito Imobiliário, OAB Penha, gestão 2019/2021.  Sócia Fundadora da Meconi, Soares Elias Advogados.