As inovações trazidas abordam o direito do adquirente à informação sobre as condições da compra (valores de entrada, forma de pagamento, índices de correção, taxa de juros e periodicidade); valor referente à corretagem; prazo para obtenção do Habite-se; consequências da desistência e as penalidades aplicáveis, além da forma de devolução dos valores; possibilidade de arrependimento e suas condições; número do registro do memorial de incorporação, matrícula do imóvel e indicação do cartório de registro competente, além da indicação de eventual ônus que recaia sobre o imóvel objeto do empreendimento.

Tais informações deverão vir descritas em um quadro-resumo, de forma clara e expressa, sob pena do comprador pedir o aditamento do contrato no prazo de 30 dias. Na hipótese do incorporador não atender à solicitação, o comprador poderá pedir o desfazimento do contrato.

A cláusula de tolerância, constante na maioria dos contratos imobiliários (atraso de até 180 dias na entrega do empreendimento), foi regulamentada e deverá ser expressa e estar destacada. Nesse prazo não incidirá qualquer penalidade em face do incorporador. Contudo, ultrapassados os 180 dias sem a entrega do imóvel, o adquirente poderá requerer a resolução do contrato, desde que não tenha dado causa ao atraso, sendo-lhe garantida a devolução integral dos valores pagos e da multa contratual estabelecida, no prazo de 60 dias do desfazimento.

Se eventualmente o adquirente tiver interesse em prosseguir com o contrato, receberá indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, com correção monetária.

O direito de arrependimento também foi incluído no artigo 67-A, §§ 10 e 11 da Lei 4.591/64, e prevê a desistência da compra no prazo de 7 dias, mediante envio de carta registrada com aviso de recebimento, ou outra forma de comunicação convencionada em contrato, desde que o contrato tenha sido celebrado em estandes de venda ou fora da sede do incorporador ou seu estabelecimento comercial. Nesse caso o comprador tem direito ao recebimento dos valores totais, inclusive da comissão de corretagem.

Não há previsão similar para as alienações de lotes, mas entendemos que esse direito de arrependimento deve ser estendido para esses casos.

Quanto ao percentual de retenção em caso de desistência da compra, por parte do adquirente, questão muito discutida no Poder Judiciário, a nova lei admite que o incorporador estipule em contrato a retenção de até50% do valor pago pelo adquirente, a título de multa contratual, além do valor pago a título de comissão de corretagem. Referido percentual aplica-se aos casos de imóvel submetido ao patrimônio de afetação, ou seja, quando o terreno é separado do patrimônio do incorporador, afim de evitar que o imóvel conste como bem do incorporador na hipótese de falência deste (Lei nº 10.931/04).

Portanto, o adquirente receberá 50% do valor que já pagou, atualizado, descontando-se a comissão de corretagem, eventuais impostos incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e prestações que já estiverem inadimplidas, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se.

Nos casos em que o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado, o incorporador poderá reter até25% dos valores pagos, e fará a devolução dos valores no prazo de 180 dias depois do desfazimento da compra, descontando-se os valores acima indicados.

Contudo, se o comprador desistente apresentar um interessado no imóvel, não sofrerá a retenção da multa contratual (25% ou 50%), desde que o incorporador expressamente dê anuência na operação, com aprovação do seu cadastro e capacidade financeira.

Para a desfazimento de contrato após a entrega das chaves, o adquirente terá que pagar ao vendedor o valor referente à utilização do imóvel, correspondente a 0,5% do valor atualizado do bem, equivalente à média do aluguel . Esse valor também será descontado da quantia a ser devolvida pelo incorporador. No caso de loteamento, o valor de fruição é de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.

A nova lei cuida apenas dos contratos que envolvem venda de imóveis “na planta”, seja em regime de incorporação, seja em regime de loteamento. Apesar disso, em se tratando de venda de imóveis construídos, deve ser admitida a aplicação da nova lei quando o comprador puder ser considerado consumidor, pois onde há o mesmo fundamento, deve haver a mesma regra (art. 4 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro).

Contudo, não haverá a incidência analógica da nova lei para os contratos de venda de imóveis já construídos entre particulares sem relação de consumo, vigorando, nessa hipótese, o regime da liberdade contratual e as regras gerais do direito civil.

Vale lembrar que  as alterações aqui tratadas só poderão atingir contratos celebrados após a entrada em vigor da lei. Não poderão, jamais, atingir contratos anteriores, nem mesmo os efeitos futuros desses contratos. Assim, se, após 27/12/2018 um consumidor incorrer em inadimplência em relação a um contrato antigo, o caso deverá ser disciplinado pela legislação anterior.