Novas regras para utilização do FGTS na compra da casa própria
O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou novas medidas para financiamento de imóveis em todo o país.
O governo decidiu antecipar para 30/10/2018 apenas a utilização do FGTS para compra de imóveis novos ou usados até o valor de R$ 1,5 milhão em qualquer Estado.
Grande parte das mudanças apenas entrará em vigor em janeiro/2019, e tem como objetivo estimular a retomada de negócios no mercado imobiliário e ativar a construção civil. O governo espera que haja um aumento da concorrência entre os agentes financeiros tornando as condições de financiamento mais acessíveis ao consumidor.
Até então, no SFH, o comprador poderia usar o FGTS como entrada na compra ou na amortização de financiamento de imóvel no valor de até R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal. Para os demais estados do país o limite era de R$ 800 mil.
Os agentes financeiros concedem financiamentos para compra da casa própria com o dinheiro captado na caderneta de poupança. A nova regra com vigência em janeiro/2019 mantém a obrigatoriedade de destinação de 65% desses recursos para o financiamento imobiliário, mas traz uma significativa alteração, foi retirada a obrigatoriedade de que 80% desses recursos sejam destinados a operações contratadas pelo SFH – Sistema Financeiro da Habitação.
Isto é, o montante destinado pelos bancos para financiamento imobiliário poderá ser usado em imóveis de qualquer valor, a taxas de juros livremente pactuadas entre o comprador e a instituição financeira, e aplicação de qualquer índice econômico para correção das prestações e saldo devedor.
O novo regramento permitirá o uso do FGTS apenas para quem tem no mínimo 3 anos de trabalho e recolhimentos ao fundo, diferentemente da regra atual que exige apenas 2 anos. Mantida a exigência de que o comprador não tenha nenhum outro financiamento pelo SFH e nem seja proprietário de imóvel.
O saldo existente na conta vinculada do fundo não poderá ser usado para outras finalidades como reforma, ampliação, ou compra de material de construção para benfeitoria no imóvel.
Ainda, a partir de 2019, os bancos também poderão financiar imóveis com os recursos das cadernetas de poupança e a utilização do FGTS, mas em condições diversas do SFH. Isso significa a possibilidade dos bancos ajustarem outros índices econômicos para correção das prestações e do saldo devedor como o IGP-M ou o IPC-A, além do fim da limitação da taxa de juros a 12% ao ano.
Hoje as operações realizadas pelo SFH são feitas em condições mais facilitadas ao consumidor, com regulamentações específicas, prazos de financiamento mais longos que vão de 10 a 35 anos, juros limitados a 12% ao ano, e índice de correção das prestações e saldo devedor vinculado à caderneta de poupança (Taxa Referencial – TR desde 1991).
Mesmo sem um teto para a taxa de juros, o Banco Central não espera que os juros venham a ser realinhados para cima em 2019, e entende que a variação será mantida entre 8% e 10% ao ano.
Contudo, entendemos que sem a obrigatoriedade de destinação de 80% dos recursos captados ao financiamento dentro do SFH, que contém regulamentações específicas e limitadoras às instituições financeiras, há riscos do mercado financeiro passar a aplicar taxas de juros abusivas, assim como índices de correção superiores aos atualmente aplicados.
Portanto, fique atento às negociações do seu contrato de compra e venda com financiamento imobiliário, e procure sempre um advogado especialista para tirar dúvidas antes da contratação.